?

Log in

No account? Create an account

Василисины · записки


Как мы покупали дом

Свежие записи · Архив · Друзья · Личная информация

* * *
Пока латыши встраивают гардероб в спальне, а я сижу забаррикадированная вещами в гостиной, наконец есть время рассказать как мы покупали дом. Во многом поучительная история начинающим покупателям недвижимости в Англии. Хотя, весьма стандартная, судя по реакции окружающих, которым мы ее поведали.

Процесс мы начали еще в сентябре прошлого года. Уже сложно поверить.Искали сами по сайтам недвижимости - Zoopla и т.п. Агентства типа Foxtons конечно пытались к нам прицепиться и показывать много переоцененных квартир, совершенно не отвечающих нашей спецификации. Этих ребят нужно быстро отправлять восвояси, и вообще к ним близко не подходить ни по каким вопросом - будь то аренда, покупка и т.п. Единственное, что они делают хорошо - это поят соком и минеральной водой за прозрачными столиками в своих офисах. Мы их отправили быстро, но увы не их ипотечных брокеров. Почему "увы" - станет ясно ближе к концу истории.

Квартиру мы нашли удивительно быстро, не посмотрели и 10 - лучший вариант соотношения цена/качество отвечал всем моим тараканам требованиям - эркерное окно, высокие потолки, окно в ванной (рецепт от вечной английской плесени), садик, не больше 10 минут пешком от метро. Предложение мы дали на 10% меньше указанной цены, рынок тогда еще не разогрелся, как сейчас, со словами что у нас большой депозит и нет цепочки. Агент, отказался, в итоге итоге сошлись на -2%. Уже здесь считаю, что торговаться надо было больше, но не думаю что удалось бы сбросить больше пары процентов. Квартира была действительно редкая среди shoe boxes, которые мы смотрели.

Получив официальное письмо от агента, что предложение принято, мы встретились с фокстонскими ипотечными брокерами. Девочка мне показалась очень бодрой, быстро нашла варианты ипотеки (80% мне, увы, не подходили из-за отсутствия бессрочной резидентской визы), от нашего имени подала документы. И пропала на 6 недель. Когда я забеспокоилась, выяснилось, что банк "запрашивает информацию с моей работы". И что им нужно подтверждение происхождения средств от юристов. А когда я написала претензию в сам банк, выяснилось что девочка не учла тот факт, что банк не дает ипотеку тем, кто проработал на текущем месте меньше полугода - мой случай на тот момент. Все это время мне звонила грубая агентша, с угрозами что выстави квартиру на рынок. Я дала ей телефон бестолкового брокера, чтобы она кричала на них. После этого мне уже звонила брокер с жалобами на грубую агентшу. Дурдом только начинался.

Сразу после встречи с брокером я нашла юриста. Юристы в Англии - это очень важные люди. Нужно знать хорошего юриста для главных областей своей жизни. Например, мои юристы по трудовому законодательству сидят в самом Lincoln's Inn. Они очень дорогие, но дешевые юристы в Англии - это опасно. Иммиграционные - тоже лучшие в своей области и сильно недешевые в Mayfair. Для сделки с недвижимостью мне посоветовали совсем недорогого, но очень толкового юриста, который в итоге оказался единственным человеком, который фактически работал над сделкой и ее спас. В отличие от брокеров, агентов, банка и прочих "интересных" личностей в плохом - английским - смысле этого слова. Как я поняла позже, он просто эффективно работает: пишет однострочные мейлы, а на не очень важные по его оценке вопросы неопытной в покупке недвижимости русской женщины просто не отвечает. Сначала меня это раздражало, потом я, наоборот, прониклась его подходом.

Юрист начал работать над кейсом, а я попыталась выяснить процесс. Хотя бы что за чем следует. Очень надеялась на англичанина, который один раз уже прошел через покупку с ипотекой. Однако не тут-то было, на все вопросы мне был ответ - "Не помню. Я очень быстро купил". И все забыл - и правда, это не важная информация, записывается во временную память.

Тогда я решила положиться на юриста и брокера. На последнего не надо было полагаться. Ибо в итоге мы так и не сделали полный home buyer survey, который я упорно ожидала от банка, а надо было заказывать самим. Банк же сделал самый базовый вариант, чтобы сравнить цену с рыночной. Никакие текущие стены и трубы никто не проверял. Если бы мы купили дом с "правом на землю", то сейчас имели бы удовольствие оплаты починки труб. Однако, нам повезло, и этим занимается управляющая компания.

Юрист прислал нам полный отчет на 200 страниц, ровно за день до предложения руки и сердца мужчины. Поэтому отчет я пропустила, и обнаружила совсем недавно, после завершения, у себя в почте, когда искала детали управляющей компании. Хорошо, что там все было хорошо. И что юрист у нас был профессиональный. Но другим так не советую делать.

А потом началось самое интересное. Через два месяца после принятого предложения на дом мы, наконец, получили ипотеку. Кстати, товарищам без ILR (бессрочной резидентской визы) советую не нанимать брокеров, а сразу идти в Halifax. Ибо это единственный разумный вариант. Юристы продавца упорно молчали в ответ на отправленные нашим юристом контракты. Я позвонила агенту и выяснила, что владелец.... пытается по суду выселить арендаторов. Арендаторы же не выезжали, ибо в социально-защищенной Англии, только при выселении им полагается внеочередное социальное жилье, иначе - welcome в бесконечный лист ожидания. Процесс выселения при этом занимает от 3 до 6 месяцев, а арендаторы в это время спокойно и бесплатно живут и ждут судебных приставов. Юрист нам быстро обрисовал эту радостную картинку и был абсолютно прав - выселение произошло ровно через 3 месяца. Во время записи в Москве мне позвонила радостная агент - "жильцов выселили, завтра меняют замки и начинают косметический ремонт".

Мы конечно попробовали быстро обменяться контрактами. В Англии сделка  - это сначала обмен очень простыми подписанными контрактами и оплата 10% депозита, а потом "завершение", когда продавцу переводится остаток депозита и ипотека. В отличие от России, лично присутствовать не надо, все делают юристы, в том числе переговариваются с банками о переводе ипотеки. Но не тут-то было: цены за полгода выросли на 17(!)% и агентша, конечно, попыталась этим воспользоваться. Вела себя в духе профессии - отвратительно и постоянно врала. Нам упорно говорилось, что продавец требует значительного повышения, а она "отстаивает нашу позицию, но ничего не может сделать - ведь это все рынок, плохой, поднялся". Эти переговоры я провела уже более успешно - сказала, что даже при повышении на +5% я отказываюсь от сделки и буду арендовать, без обсуждения. А цены по прогнозам скоро откорректируются, так что в итоге продавец получит не сильно больше плюс головную боль найти таких же быстрых покупателей как мы. Агентша заметно испугалась и быстро согласилась на +3%. В итоге мы заплатили +1% к изначально заявленной цене.

Общение с юристами продавца тоже не прошло гладко. Товарищи нагло утверждали, что не получали никаких писем от моего юриста и мы потеряли еще неделю. Наш юрист говорил, что знает эту фирмешку и "wouldn't rate them". Все выглядело "оптимистично". Мы уже общались напрямую с продавцом, игнорируя агентшу, и пинали его юристов с обеих сторон. Кстати, очень рекомендую общаться напрямую с продавцом, уже на начальном этапе. Наш оказался весьма адекватным, в том числе и при переговорах о повышении цены, которые провел музыкант, в то время как я давила на агента.

Самым "интересным" оказался день завершения сделки. У брокера, юриста и банка было 10 дней, чтобы получить и перевести средства после обмена контрактами. До собственно дня завершения, никто кроме юристов об этом не задумался. В день сделки в 9 утра мне позвонил интерн моего юриста: "Деньги не выпускают, говорят что у банка изменилась ставка, которую вы должны подтвердить". В день сделки! FCA по ребятам плачет, и я обязательно напишу complaint. Непонятно чья вина, ибо брокер сообщил банку об изменившейся цене, и банк перевыставил предложение на следующий день. Кто не вспомнил о том, что этого продукта больше нет - не знаю. Будет разбираться FCA.

У брокера был выходной. Ее расслабленный босс не делал ничего, пока я лично не явилась в их офис, благо 10 минут от работы. Тогда он мне показал на экране (никаких key facts!) ставку, которая стала меньше, и больше ничего - ни цены продукта, ни ежемесячных выплат, ибо ставка - это ерунда, нужно видеть все циферки. "Мы сейчас все подтвердим банку с Ваших слов". Занавес. Интерн юриста провел 2 часа на телефоне, пытаясь выйти на нужную команду в банке и решить вопрос напрямую. Я и мужчина по очереди звонили в банк и брокерам, крича на них не своими голосами. Банк отказывался общаться напрямую, только через брокера. Брокеры ничего не делали. В общем - хороший урок, господа, делайте домашнюю работу по ипотеке сами, и проблем будет меньше! Чем меньше звеньев, тем меньше проблем. И меньше жалоб в FCA потом отправлять. В итоге юристы получили деньги в тот день, но перевести не успели, ибо был вечер. За это нам выставили штрафные санкции.... 46 фунтов 50 пенни. Без которых нельзя было завершить сделку! Здесь мы уже просто истерическим смеялись. После дежурного крика на агента, мы наконец-то получили ключи!

Готова ответить на вопросы, если кого интересуют еще подробности. Чем смогу - помогу, обращайтесь.
* * *
* * *
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 14:44 (UTC), natalika2015 commented:
Можно купить дом по ипотеке без брокеров? Будет ли проще сначала получить ипотеку в банке, а потом искать дом?
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 14:45 (UTC), vasilisa_klug replied:
Будет, и да - советую сначала получить предложение по ипотеке, на максимум, а потом искать дом. Предложение обычно на полгода.
[User Picture]
On Июль, 15, 2014 08:11 (UTC), natalika2015 replied:
Спасибо
* * *
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 19:42 (UTC), bleu_claire commented:
какие страхи:( мы уволили своего первого агента "за плохое поведение" - позвонила в тот же день другому агенту, у которого была наша квартира и спросила, хотят ли они комиссию и готовы ли они показать мне excellent customer service.
По сравнению с нашим опытом у нас было больше делегирования - я сама разговаривала с банком, с агентом, электриком, водопроводчиком, управляющим management company и тд - в деталях читала оба surveyed reports и перезванивала с вопросами - одним словом, я всех за*бала (пардон) звонками пять раз в день что все вздохнули в день обмена с облегчением. Но это было на старой работе когда я могла себе это позволить :)

Теперь самое время начинать есть мозг своему банкиру чтобы снижали ставку - муторно, но того стоит в итоге.
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 23:05 (UTC), vasilisa_klug replied:
мы не продавали, поэтому зависели от агента продавца увы. Не уволишь. Если буду продавать... даже не знаю кого найму! Через eMove пожалуй только. Агенты это кошмар. А скорее всего просто сдам напрямую, и куплю новую
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 23:14 (UTC), bleu_claire replied:
Мы не продавали -мы тоже покупали :)
[User Picture]
On Июль, 14, 2014 06:52 (UTC), vasilisa_klug replied:
А, то есть вы смогли найти агента, который работал на вас? Этот вопрос я не успела изучить с нашим процессом
[User Picture]
On Июль, 14, 2014 08:15 (UTC), bleu_claire replied:
Ну мы год искали поэтому изучили процесс слишком хорошо :(
Агент через которого мы нашли квартиру (тож через zoopla) начал себя вести примерно как ваша барышня. при первых знаках я через zoopla же нашла другого агента, который продавал нашу квартиру - позвонила ему и обьяснила, что нам нужен customer service, не нужны dirty tricks из серии - "у нас второй покупатель, у которого нет ипотеки" и спросила нужна ли им комиссия с продажи. Те радостно согласились (и были душками после этого весь процесс), а первый агент долго не мог понять, почему я перестала брать трубку.
Еще я бы советовала re-mortgage после получения ILR и каждые 6 месяцев шантажировать банк уходом с целью уменьшения ставки :)
* * *
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 21:15 (UTC), kappa3m commented:
Да, дур дом какой-то, а я то думал, что у меня было сложно :)
[User Picture]
On Июль, 13, 2014 23:06 (UTC), vasilisa_klug replied:
все познается в сравнении :). Не рекомендую покупать в Англии, чтобы сэкономить нервы
* * *
[User Picture]
On Июль, 14, 2014 10:53 (UTC), thenletitbe commented:
Нам все факапили юристы, как собственные (очень дешевые), так и продавцов. Все теряли, писали новеллы вместо точных писем, отказывались разговаривать и постоянно уходили в отпуск. В итоге, от эксченджа, до комплишена - 7 месяцев.
А адекватный был как-раз Галифакс (напрямую) и агент продавца.
[User Picture]
On Июль, 14, 2014 21:54 (UTC), vasilisa_klug replied:
да, поэтому я и рекомендую нанимать хороших юристов, а с банками общаться напрямую...
* * *
[User Picture]
On Июль, 14, 2014 19:55 (UTC), Vit commented:
Exchange and deposit
The contracts are exchanged and the buyer pays a deposit. Once this happens, there is no more room for negotiation and neither side can pull out of the deal.

Exchange of contracts is the stage when a property sale becomes legally binding on both sides. From this point on there can be no changes to the conditions of the sale and neither you nor the buyer can pull out. If you do so for any reason, you can be sued for breaking the contract. If the buyer pulls out after exchange, s/he will also lose her/his deposit.

More details -> http://england.shelter.org.uk/get_advice/Buying_and_selling/selling_a_home/exchange_and_deposit
* * *
[User Picture]
On Июль, 16, 2014 06:52 (UTC), Vit commented:
i was under impression it is illegal to change price after exchange of contracts... http://goo.gl/QlGn3R
[User Picture]
On Июль, 19, 2014 16:08 (UTC), vasilisa_klug replied:
так они изменили до exchange.
* * *
[User Picture]
On Август, 11, 2014 21:27 (UTC), annikka commented:
мне кажется про "неполученные" письма это у многих юристов тут такая отмазка :)
* * *
On Декабрь, 2, 2014 12:00 (UTC), mar_099 commented:
Покупка недвижимости
Добрый день,

Можете посоветовать адвоката/юриста/консультанта, услугами которого Вы пользовались при прокупке?

Буду очень признательна!!
* * *
On Июнь, 30, 2018 18:31 (UTC), evitalina commented:
Здравствуйте!
Пожалуйста, можно контакт Вашего проверенного юриста?
* * *

Previous Entry · Оставить комментарий · Поделиться · Next Entry